Programas para compradores de casa por primera vez en Los Ángeles

Para quién es esta guía

• Compradores por primera vez (o que vuelven a serlo tras varios años) que buscan en la Ciudad de Los Ángeles, áreas no incorporadas del Condado, o ciudades participantes
• Familias que comparan asistencia para el enganche / la compra con un préstamo de compra normal (a menudo FHA o convencional)
• Lectores en inglés y en español que quieren ver las opciones locales principales antes de llamar a un prestamista

Edson tiene licencia de bienes raíces en California y licencia de originador de préstamos hipotecarios (Rise Realty; préstamos bajo Tried & True Home Loans). La idea es continuidad: la búsqueda de casa y la conversación del pago quedan con la misma persona. Esta página es informativa — no es un compromiso de prestar ni una garantía de aprobación.

Resumen de programas

1. Programa CalHFA MyHome

Para quién: Compradores primerizos en California que vivirán en la casa como residencia principal, cumplan los límites de ingreso de CalHFA, completen la educación/consejería requerida y usen un oficial de préstamos aprobado por CalHFA con una primera hipoteca CalHFA. No se permiten co-prestatarios que no vivan en la propiedad.

En qué ayuda: Un préstamo junior (subordinado) de pago diferido para enganche y/o costos de cierre. Según la página oficial de CalHFA:

• Con primeras hipotecas CalHFA gubernamentales / FHA: hasta el menor entre el 3.5% del precio de compra o el valor de tasación
• Con primeras hipotecas CalHFA convencionales: hasta el menor entre el 3% del precio de compra o el valor de tasación

Las tasas e intereses y las tarifas varían según el expediente y el prestamista — CalHFA no presta directamente al consumidor. Confirma los términos actuales con un oficial aprobado.

Temas de elegibilidad (verificar en la página oficial): definición de comprador primerizo, ocupación principal, certificado de educación, límites de ingreso, tipos de propiedad de una unidad elegibles.

Enlace oficial: calhfa.ca.gov – MyHome

2. Ciudad de Los Ángeles — LIPA y MIPA (LAHD)

El Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD) administra dos programas de asistencia para compradores primerizos que compran dentro de la Ciudad de Los Ángeles (no es lo mismo que “en cualquier parte del Condado”).

LIPA — Asistencia de compra para ingresos bajos

Para quién: Compradores primerizos (sin interés de propiedad en bienes raíces en los últimos tres años) cuyo ingreso familiar esté en la banda de ingresos bajos publicada por LAHD (hasta 80% del AMI según tamaño del hogar — ver tabla actual en la página oficial). Otros temas en la página de la agencia: estatus migratorio calificado; FICO medio de al menos 660; clase de 8 horas y consejería con proveedor aprobado por LAHD; mínimo 1% del precio de compra con fondos propios del comprador; ocupación como residencia principal.

En qué ayuda: Préstamo subordinado para enganche, costos de cierre y adquisición. La página LIPA de LAHD (actualización de septiembre 2026 en el sitio de la agencia) indica asistencia de hasta $161,000, al 0% de interés, diferido (sin pagos mensuales del préstamo de la Ciudad), con apreciación compartida. El préstamo y la apreciación compartida vencen al vender, transferir el título, liquidar la primera hipoteca, o como pago globo a 30 años. El tope de precio de compra y el calendario de reservaciones están en la página oficial — confirma los términos actuales; los fondos son limitados y se liberan por rondas.

Enlace oficial: LAHD – LIPA

MIPA — Asistencia de compra para ingresos moderados

Para quién: Compradores primerizos en la banda de ingresos moderados publicada por LAHD. Muchos de los mismos temas que LIPA (regla de tres años, FICO, educación, 1% con fondos propios, propiedad en la Ciudad, ocupación).

En qué ayuda: Préstamo subordinado para enganche, cierre y adquisición. La página MIPA de LAHD indica asistencia de hasta $115,000, con estructura diferida al 0% y apreciación compartida — misma regla de verificar límites y fechas de reservación. El tope de precio de compra está publicado en la página oficial.

Enlace oficial: LAHD – MIPA

Cómo empezar (según LAHD): Contacta a un prestamista participante de LAHD (listas en inglés/español en el sitio), llama al (213) 808-8800, o escribe a lahd.homebuyerinfo@lacity.org.

3. Programa de Propiedad de Vivienda LACDA — HOP80 y HOP150

Para quién: Compradores primerizos (sin interés de propiedad en bienes raíces en los últimos tres años) que cumplan los límites de ingreso de HOP80 (banda 80% AMI) o HOP150 (banda 150% AMI), vivan en la casa, completen un seminario de educación de 8 horas aprobado por HUD, y aporten un mínimo del 1% del enganche con fondos propios (sin contar costos de cierre). La contribución total del comprador al escrow tiene topes distintos por programa — ver página oficial. Solo un prestamista participante HOP puede presentar la solicitud; se aceptan por orden de llegada.

En qué ayuda: Segunda hipoteca para enganche y/o costos de cierre. Según LACDA: asistencia de hasta $100,000, o el 20% del precio de compra, lo que sea menor; 0% de interés; pago diferido con capital compartido (shared equity). Se debe pagar (préstamo más una parte de la apreciación) al vender, transferir el título, o si la casa deja de ser residencia del dueño.

Temas de propiedad / ubicación: Casas unifamiliares, condominios y townhomes; precio máximo publicado de $700,000 (HOP80) y $850,000 (HOP150) — verificar antes de buscar. La propiedad debe estar en el Condado no incorporado o en una ciudad participante HOP. Casas anteriores a 1978 requieren inspección visual de pintura con plomo aprobada.

Enlace oficial: lacda.org – Home Ownership Program
Consultas: HOP@lacda.org · (626) 586-1853

4. Préstamos FHA — inversión mínima requerida del 3.5% (marco general)

Muchos compradores primerizos en Los Ángeles usan un préstamo de compra asegurado por FHA porque la inversión mínima requerida (MRI) publicada es menor que un enganche convencional típico del 20%. El Manual de Políticas de Vivienda Unifamiliar de HUD 4000.1 enmarca la MRI del prestatario como al menos el 3.5% del valor ajustado (camino habitual a un LTV máximo de 96.5% cuando el crédito y otros requisitos lo permiten). Los costos de cierre son aparte; el puntaje de crédito y las reglas del prestamista pueden cambiar lo que necesitas llevar a la mesa.

Esto no es una subvención de la Ciudad ni del Condado. FHA es seguro hipotecario a través de HUD; aún necesitas prestamista, underwriting y una propiedad elegible. A veces se puede combinar FHA con programas de asistencia (por ejemplo MyHome con una primera hipoteca FHA de CalHFA) cuando las guías lo permiten — eso se decide expediente por expediente.

Fuente oficial de política: HUD SFH Handbook 4000.1

Cómo elegir un camino (lista sencilla)

1. ¿Dónde está la casa? Ciudad de L.A. → puede aplicar LIPA/MIPA. Condado no incorporado o ciudad HOP → puede aplicar HOP80/HOP150. En cualquier parte de California con primera hipoteca CalHFA → puede aplicar MyHome.
2. ¿Cómo se compara el ingreso del hogar con las tablas AMI publicadas? Eso suele separar LIPA vs. MIPA, y HOP80 vs. HOP150.
3. ¿Puedes completar la educación temprano? La mayoría de estos programas piden un curso aprobado antes del financiamiento.
4. ¿Tienes los fondos mínimos que pide el programa? (A menudo cerca del 1% del precio con fondos propios en programas de Ciudad/Condado — confirma la regla exacta.)
5. Habla la primera hipoteca y cualquier “segunda silenciosa” en una sola conversación para que la estrategia de oferta y el efectivo al cierre no sean dos historias distintas.

Comprar con ITIN — compradores inmigrantes en Los Ángeles

Muchas familias en Glendale, el Valle de San Fernando y Los Ángeles preguntan lo mismo: ¿Puedo comprar casa si no tengo número de Seguro Social?

Qué es un ITIN. Un ITIN es un número de identificación fiscal de nueve dígitos del IRS para personas que necesitan un número de contribuyente en EE. UU. pero no califican para un número de Seguro Social. Es para impuestos. No es autorización de trabajo, no es estatus migratorio y no son beneficios del Seguro Social.

Comprar y financiar son dos preguntas distintas. Quien no es ciudadano a menudo puede poner la propiedad a su nombre y ser dueño. Obtener una hipoteca es otra cosa: depende del programa de préstamo, de las reglas del prestamista y de la documentación. Tener un ITIN no significa por sí solo que el préstamo se apruebe.

Préstamos de agencia vs. otros caminos. Los préstamos que se venden a Fannie Mae o Freddie Mac siguen reglas de residencia y documentos. Fannie permite un SSN o ITIN válido como identificación fiscal, más los documentos de presencia legal que pida el expediente — el ITIN solo no basta para un préstamo vendible a Fannie. Freddie en general exige residencia legal para que el préstamo sea vendible. FHA endureció reglas para residentes no permanentes (números de caso a partir del 25 de mayo de 2025). No asumas que FHA es un “préstamo ITIN.” Algunos prestamistas ofrecen préstamos portfolio o non-QM que trabajan con ITIN — los términos varían. No hay una sola tasa ni un solo enganche que sirva para toda compra con ITIN.

Los programas de esta página. CalHFA y la asistencia local (LIPA/MIPA, HOP) tienen sus propias reglas de ciudadanía / Qualified Alien y documentación. No asumas que esos programas funcionan igual que una hipoteca ITIN privada. Primero vemos qué sí encaja con tu caso.

Familias hispanohablantes e inmigrantes. Si te es más fácil en español, podemos hacer toda la conversación así — búsqueda de casa y financiamiento con la misma persona (REALTOR® + MLO). Trae lo que tengas; te decimos con claridad qué falta.

Esto no es consejo legal, fiscal ni migratorio. Las reglas cambian. Habla con Edson antes de contar con cualquier camino.

¿Listo para revisarlo? Llama o escribe (818) 669-6142 · edsonloans@gmail.com · Formulario de contacto

Avisos importantes

• Las reglas, topes en dólares, límites de ingreso, precios máximos, intereses, fórmulas de apreciación compartida y calendarios de reservación cambian. Confirma siempre en la página oficial de la agencia y con un prestamista participante.
• Este artículo es educativo. No es una oferta de préstamo, una decisión de crédito ni una garantía de asistencia. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito, underwriting y elegibilidad de la propiedad.
• Edson J. Medrano es REALTOR® de California (DRE #02240468) y originador de préstamos hipotecarios (NMLS #2781633) con Rise Realty; préstamos bajo Tried & True Home Loans, división de Rise Realty. Equal Housing Opportunity. NMLS Consumer Access.